Erhaltungsaufwand bei Vermietung

Wenn Sie Wohneigentum besitzen, das Sie nicht selbst nutzen, sondern vermieten, dann fallen dafür regelmässig Kosten an. Denn schließlich muss eine Immobilie ja auch „in Schuss“ gehalten werden, damit sie nutzbar bleibt und Sie weiterhin Geld damit verdienen können. Vielleicht fragen Sie sich nun, ob und wie die Kosten für solche Erhaltungsmaßnahmen in der Steuererklärung auftauchen, denn schließlich mindern diese ja auch Ihren Gewinn. Und tatsächlich, solche Kosten werden vom Fiskus als Erhaltungsaufwand bei Vermietung bezeichnet und machen sich steuerlich mindernd in Ihrer Steuererklärung bemerkbar.

Wo müssen Sie diese Kosten in der Steuererklärung angeben?

Erhaltungsaufwand bei Vermietung müssen Sie, logischerweise, bei den Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung angeben. Sie zählen dort als Werbungskosten, die Sie sofort und in voller Höhe absetzen dürfen. Das wirkt sich natürlich positiv auf Ihre zu zahlende Steuerlast aus, da diese dadurch gemindert wird. Wahlweise können Sie die Kosten für Erhaltungsaufwand bei Vermietung aber auch über mehrere Jahre von der Steuer absetzen. Das lohnt sich vor allem immer dann, wenn Sie sehr hohe Kosten hatten und Sie daher mehrere Jahre die Steuer auf Ihre Einnahmen aus Vermietung und Verpachtung mindern möchten.

Was zählt alles zu Erhaltungsaufwand, und was nicht?

Ein Erhaltungsaufwand liegt regelmässig dann vor, wenn Sie an einem Gebäude etwas bereits vorhandenes reparieren, ersetzen, erneuern oder modernisieren. Denn das dient dazu, den Wert der Immobilie zu erhalten. Es ist dabei auch nicht wichtig, ob die Arbeiten oder Maßnahmen zwingend erforderlich waren, denn das Alter oder der Zustand der reparierten oder modernisierten Teile spielt keine Rolle. Auch die Höhe der Kosten ist nicht wichtig, Sie können sie in jedem Fall sofort absetzen, wenn Sie das möchten.

Anders ist die Sachlage, wenn Sie einem Ihrer Gebäude im Rahmen von Umbauarbeiten etwas hinzufügen, dass vorher nicht da war. Dazu zählen zum Beispiel Anbauten oder ein neuer Raum für die Küche sowie ein zuvor nicht vorhandenes Bad. Dann nämlich handelt es sich nicht um einen Erhaltungsaufwand, sondern um einen sogenannten Herstellungsaufwand. Diesen dürfen Sie dann nur über mehrere Jahre absetzen, da Sie in der Steuererklärung die Nutzungsdauer berücksichtigen müssen. Diese Unterscheidung ist immens wichtig, damit Ihre Steuererklärung korrekt ist und anerkannt wird.

Wenn Sie sich nicht sicher sind, ob es sich bei entstandenen Kosten um einen Erhaltungsaufwand oder einen Herstellungsaufwand handelt, lassen Sie sich verbindlich von einem Steuerberater oder einem Lohnsteuerhilfeverein beraten. Die Kosten hierfür können Sie dann bei Ihrer nächsten Steuererklärung geltend machen.