Finanzierungskosten für vermietete Immobilien richtig absetzen

Ist es nicht eine schöne Vorstellung: Sie erwerben ein Kapitalanlage und können dafür viele Kosten, die in Verbindung mit dem Kauf, der Sanierung etc. entstehen, von der Steuer absetzen. Wie diverse Vergleiche aktueller Bauzinsen zeigen, liegen diese aktuell sehr niedrig. Allerdings sollten Sie sich nicht nur davon leiten lassen und es sollte einiges beachtet werden. Wir klären auf!

Grundsätzlich darf alles, was zu den sogenannten Finanzierungs- bzw. Geldbeschaffungskosten zu rechnen ist, bei einer als Kapitalanlage erworbenen Immobilie von der Steuer abgesetzt werden. Die Absetzung erfolgt immer in Form von Werbungskosten. Unabdingbare Voraussetzung hierfür ist jedoch, dass ein erhaltener Kredit ausschließlich und unmittelbar für das Objekt eingesetzt wird. Dabei spielt es aber keine Rolle, ob es sich hierbei um Finanzierungskosten für die Anschaffung der Immobilie oder beispielsweise Kosten, die für Instandhaltungsmaßnahmen oder Sanierungsarbeiten verwendet werden, handelt.

Es gibt also eine ganze Reihe von Kostenpositionen, die als Werbungskosten abgesetzt werden können. Hier die wichtigsten von ihnen:

  • Bereitstellungszinsen
  • Abschlussgebühren für einen Bausparvertrag
  • Sämtliche Fahrtkosten, die im Zusammenhang mit der Finanzierung des Objektes entstehen
  • Kosten für Fachliteratur, Fotokopien etc., die mit der Finanzierung des Objektes im Zusammenhang stehen
  • Gebühren für die Vermittlung eines Immobiliendarlehens
  • Gebühren für die Korrespondenz mit der kreditgebenden Bank, zum Beispiel in Form von Porto- oder Telefonkosten
  • Gebühren für Ausfallbürgschaften
  • Gebühren für Umschuldungen
  • Gebühren für den Einsatz eines Gutachters bzw. Schätzkosten
  • Schuldzinsen
  • Gebühren, die im Zusammenhang mit dem Eintrag einer Hypotheken- oder Grundschuld anfallen (zum Beispiel Notarkosten und Gerichtsgebühren)

Neben den bereits erwähnten Fahrtkosten sind auch andere Reisekosten, die im Zusammenhang mit der Beschaffung von Kapital für das betreffende Objekt entstehen, als Werbungskosten abzugsfähig.

Sonderfälle

In einigen Fällen kann die Ermittlung entsprechender Finanzierungskosten, die steuerlich absetzbar sind, problematisch werden. Dies ist zum Beispiel dann der Fall, wenn ein Gebäude nur teilweise als Anlageobjekt dient, teilweise aber auch selbst genutzt wird. Diese Probleme verstärken sich noch, wenn die Finanzierungsmittel nicht eindeutig dem als Anlageobjekt genutzten Gebäudeteil zugeordnet werden können.

Der Bundesfinanzhof hat entschieden, dass in einem solchen Fall eine sogenannte „Aufteilung nach den Flächenverhältnissen“ vorgenommen werden muss. Das bedeutet konkret: Es wird errechnet, wie viel Prozent der Gebäudefläche als Anlageobjekt dienen, also beispielsweise vermietet werden, und wie viel Prozent der eigen genutzte Anteil ausmacht. Anschließend kann der Immobilienbesitzer genau den errechneten Prozentanteil aus der Nutzung als Anlageobjekt entsprechend steuerlich als Werbungskosten absetzen.

Wer als Existenzgründer keine Erfahrung mit solchen Berechnungsmethoden besitzt und auch sonst wenig Ahnung von der steuerlichen Absetzbarkeit verschiedener Posten im Bereich der Finanzierungskosten hat, der sollte sich an einen erfahrenen Steuerberater wenden. Dafür müssen Sie zwar zunächst etwas Geld aufwenden, bekommen aber die Garantie, dass wirklich jede Möglichkeit zur steuerlichen Absetzung entsprechender Kosten berücksichtigt wird.