Werbungskosten bei Vermietung

Haben Sie Wohneigentum und vermieten Sie dieses weiter, dann entstehen Ihnen dafür in der Regel auch Kosten, die Sie in Ihrer Einkommensteuererklärung geltend machen können, da Sie direkt und in voller Höhe Ihre Mieteinnahmen mindern, sofern es sich um Werbungskosten bei Vermietung und nicht um Anschaffungskosten handelt.

Bei diesen Posten handelt es sich um Werbungskosten bei Vermietung

Schon vor der Vermietung Ihrer Wohnung können Ihnen Werbungskosten entstehen. Dazu zählen zum Beispiel Kosten für Annoncen, in denen Sie Ihre Wohnung zur Vermietung inserieren. Aber auch wenn Sie Ihre Wohnung durch einen Makler vermitteln lassen und dafür Gebühren bezahlen, handelt es sich dabei um Werbungskosten. Auch die Stundungskosten für Zinszahlungen bezüglich der Wohnung oder Beiträge zu Versicherungen, die sich auf Ihre Wohnung beziehen, zählen zu den Werbungskosten bei Vermietung. Außerdem auch die Ausgaben für einen selbständigen Hausmeister oder einen Dienstleister, der die Gartenpflege übernimmt.

Hier müssen Sie aufpassen: Übernimmt einer Ihrer Mieter die Hausmeistertätigkeit, dann müssen Sie mit ihm einen Arbeitsvertrag schließen, damit Sie die Kosten absetzen können. Und wenn Sie selbst die Hausmeistertätigkeit übernehmen, dann dürfen Sie dafür gar keine Werbungskosten absetzen. Jedoch können Sie die Kosten für die dafür benötigten Werkzeuge und Maschinen absetzen.

So wie es bereits vor der Vermietung Werbungskosten gibt, existieren diese auch nach der Beendigung eines Mietverhältnisses, zum Beispiel in Form von Schönheitsreparaturen oder Instandhaltungskosten.

Unterscheidung zwischen Erhaltungsaufwand und Herstellungsaufwand

Besonders bei Kosten, die der Erhaltung Ihres Mietobjekts dienen, müssen Sie bei deren Ansetzung als Werbungskosten bei Vermietung vorsichtig sein. Denn wenn Sie zum Beispiel kurz nach dem Erwerb (bis 3 Jahre) eines Objekts größere Instandsetzungsarbeiten durchführen lassen, damit Sie es vermieten können, dürfen diese nicht teurer sein als 15 Prozent des Anschaffungspreises. Denn dann zählen Sie nicht zu den Erhaltungskosten, sondern werden vom Finanzamt als sogenannte „anschaffungsnahe Herstellkosten“ angesehen. Diese sind nicht in voller Höhe sofort absetzbar und zählen daher auch nicht zu den Werbungskosten bei Vermietung.